Immobilier vaudois : pourquoi les loyers montent plus vite que les salaires

Le loyer qui pèse plus lourd chaque année dans le canton de Vaud

Le marché immobilier vaudois affiche une hausse cumulée de 10,9% des loyers depuis début 2022, calculent les indices Wüest Partner que la BCV a publiés en 2025. Le salaire médian dans le canton, lui, plafonne à 6810 francs par mois en 2024, selon Statistique Vaud. Cet écart ne se creuse pourtant pas de la même façon partout dans le canton.

Le taux de vacance, sous le seuil d'équilibre depuis 1999

Le taux de logements vacants, soit la part de logements disponibles à la location sur l'ensemble du parc, s'établit à 0,87% dans le canton de Vaud au 1er juin 2026, selon les chiffres provisoires de l'État de Vaud. Un marché est jugé équilibré à partir de 1,5%, un seuil que le canton n'a plus atteint depuis 1999, précise cette même communication cantonale.

Concrètement, moins il reste de logements libres, plus les candidats locataires se disputent chaque offre au moment d'un changement de locataire, ce qui tire les loyers vers le haut. Tous les districts vaudois sont aujourd'hui en situation de pénurie légale, aucun n'atteignant le seuil d'équilibre de 1,5%, selon l'État de Vaud. Cette pression ne se fait toutefois pas sentir de façon identique dans tous les marchés locaux du canton.

Lausanne, Nyon et Yverdon-les-Bains, trois marchés qui n'absorbent pas la pression de la même façon

Le district de Lavaux-Oron enregistre la tension la plus forte du canton, avec un taux de vacance de 0,64% au 1er juin 2026, selon l'État de Vaud. Lausanne fait aussi partie des districts où le taux de vacance reste durablement bas, une situation que l'État de Vaud qualifie de pénurie prononcée.

Nyon subit une pression différente, portée par sa proximité avec le bassin d'emploi genevois.

Yverdon-les-Bains, à l'autre bout du canton, reste comparativement le marché le plus accessible pour les acheteurs qui ne peuvent plus suivre les prix lausannois ou nyonnais.

Ces écarts s'appuient sur une analyse de l'agence Maillard Immobilier publiée en 2026.

Locataires en place, primo-accédants, qui encaisse vraiment la hausse

Les locataires déjà installés bénéficient d'une protection partielle. Le droit du bail encadre les hausses en cours de contrat. Elles sont indexées notamment au taux hypothécaire de référence, la moyenne des taux pratiqués par les banques suisses sur les prêts immobiliers, publiée par la Confédération et utilisée comme base légale pour ajuster les loyers. Ce taux est resté stable à 1,25%, une stabilité confirmée le 1er juin 2026. Tant qu'il ne bouge pas, une baisse de loyer ne peut pas être exigée sur cette seule base.

Les primo-accédants et les nouveaux arrivants affrontent une réalité plus directe. Chaque changement de locataire ou chaque achat expose au prix plein du marché, sans le filet du bail en cours. Sur dix ans, le salaire médian des fonctionnaires vaudois n'a progressé que de 1,6%, contre 9% dans le secteur privé, selon une étude relayée par la RTS en 2025.

L'ASLOCA Vaud, qui défend les locataires dans le canton, qualifie la pénurie actuelle de préoccupante et pointe le taux de vacance historiquement bas comme moteur principal de la hausse des loyers.

Les échéances à surveiller d'ici la fin de l'année

La prochaine publication du taux hypothécaire de référence est fixée au 1er septembre 2026 par l'Office fédéral du logement. Une baisse ne serait possible que si le taux moyen des hypothèques passait sous 1,13%, une hausse ne serait déclenchée qu'au-delà de 1,37%.

L'État de Vaud publie chaque année, au 1er juin, sa liste des districts officiellement en pénurie de logements. La prochaine mise à jour est attendue en juin 2027, avec une question centrale, celle de savoir si le taux de vacance cantonal continue de s'éloigner du seuil d'équilibre de 1,5% ou amorce un premier repli.

D'ici là, les locataires en fin de bail et les personnes en recherche active peuvent suivre ces deux publications pour anticiper l'évolution de leur propre situation, dans leur ville comme ailleurs dans le canton.